Дадут ли ипотеку, если в кредитной истории есть записи о просрочках

Из-за сокращения зарплаты и регулярных ее задержек на предприятии Максим просрочил платежи по ипотеке. Через полгода он погасил накопившийся долг, но позиция банкиров была категоричной: он был вынужден продать ипотечную квартиру и полностью рассчитаться с кредитом. Максим сомневается: дадут ли обладателю такой «неидеальной» кредитной истории новую ипотеку? Имеет ли кредитная история некий «срок давности»? Каким образом ему восстановить свою репутацию заемщика и стоит ли обращаться к кредитным брокерам, которые гарантируют получение займа в банке даже с отрицательной историей?

«В каждом банке устанавливаются свои уникальные параметры оценки качества кредитного досье потенциального заемщика, при этом для ипотечников могут применяться и дополнительные параметры оценки, – отвечает на вопросы Наталья Брусницына, возглавляющая отдел продаж ипотек «Уральского» РЦ «Райффайзенбанка». – Так, одни кредитные организации могут одобрить ипотеку, если просрочка по займу, отраженная в кредитной истории, была, к примеру, год назад, другие же – откажут.

Если в день ежемесячного платежа по договору клиент не исполнил обязательства в полной сумме, то данные о просрочке тут же отправляются в БКИ – то есть информация передается с первого дня просроченного долга. Корректировке эти сведения не подлежат.

Потенциально наличие неудовлетворительной кредитной истории приводит или к отказу банкиров в кредитовании, или к установлению повышенной ставки по выдаваемой ссуде. Активные действия кредитного брокера не гарантируют положительного решения по займу, ведь любой банк все равно будет оценивать потенциального заемщика, исходя из своих внутренних регламентов.

Отметим, что с 1.03.15 г., когда начали действовать изменения в соответствии с ФЗ №189, был расширен термин «кредитная история»: с того момента кредитные досье должны содержать в себе намного больше сведений. В частности, включать в себя информацию об исполнении гражданином обязательств не только в качестве заемщика, но и в качестве поручителя по договору на поручительство и принципала по гарантии. Также в истории теперь присутствуют данные о некредитных обязательствах физлица по оплате «коммуналки», алиментов, услуг связи и прочего. Помимо этого, теперь банки должны передавать в БКИ ту часть истории, в которой содержится факт обращения гражданина за ссудой и решение по ней. Если кредит был выдан, то передаются его ключевые параметры, а если физлицо получило отказ, то указываются причины».

«Если говорить об ипотеке, банкиры склонны проявлять индивидуальное отношение к оценке заемщиков, – комментирует Мила Миронова, являющаяся риелтором АН «Новосел». – Однако они имеют общие установки, в некотором роде шпаргалки, по которым они проводят оценку надежности заемщика. Если когда-то была допущена просрочка в пределах до 30 дней – вероятнее всего, новый ипотечный заем одобрят. Сроки долга 60+ (не говоря уже о 90+) считаются явным стоп-сигналом для банков.

Не нужно рассчитывать на какую-то выдуманную «кредитную амнистию» для заемщиков с плохой историей спустя пять лет. Официально банки ничего такого не озвучивали и едва ли применяют на практике. Это больше способ успокоить «проштрафившихся» заемщиков. По крайней мере, я пока не сталкивалась с ситуациями, когда человек с негативной историей выждал пять лет, обратился в банк, и ему там были так рады, что выдали большой кредит.

Категорически не советую обращаться к кредитным брокерам и в подобные организации, которые предлагают «подправить» кредитную историю. И вряд ли помогут схемы, когда человеку предлагают взять новую ссуду, пусть даже небольшую, аргументируя это так: вы оформите кредит, быстро его погасите, и другие банки поймут, что вы исправились, и это перекроет ваши «старые грехи». К сожалению, механизм оценки заемщиков у банков не такой. Невозможно одним-двумя своевременно выплаченными кредитами перечеркнуть былые просрочки.

Но бывают исключения. Мы говорим о пресловутом индивидуальном подходе к заемщикам. Вспоминается случай, когда финорганизация выдала ипотечный кредит клиентке с длительной просрочкой, поскольку она доказала, что просрочка образовалась из-за перелома ноги, ей пришлось долго отлеживаться в стационаре. При этом все прежние кредиты она обслуживала исправно. Был и такой случай: по кредитной истории заемщик казался злостным неплательщиком: просрочка 180+! А выяснилось, что он просто не заплатил 15 рублей комиссии по кредитной карте. Мужчина элементарно не знал, что их нужно заплатить. Из-за такой мелочи банк, конечно, не подал в суд, даже не стал писать письма с требованием погасить долг. Но нехорошие записи в кредитном досье у человека появились. Конечно, в ипотеке ему из-за 15-рублевой задолженности не отказали, но это лишь благодаря настойчивости кредитного менеджера, не поленившегося разобраться в ситуации.

Дам несколько советов заемщикам, у которых в связи с финансовыми проблемами возникли затруднения с обслуживанием кредита. Рекомендую сразу же обращаться в банк, причем ситуацию следует изложить письменно. Просите об отсрочке, подумайте о реструктуризации кредита. Банкиры сами заинтересованы в благополучном разрешении ситуации, чтобы у них не вырос портфель просроченных долгов.

Разумеется, вы должны убедить кредитора, что собираетесь активно выбираться из сложившегося положения. Опишите продуманный план действий, которого будете придерживаться, чтобы улучшить свое финансовое положение. Даже не рассматривайте вариант воспользоваться новопринятым законом о банкротстве физлиц. Это дорогостоящая и сложная процедура. Кроме того, пять следующих лет вы будете серьезно ограничены в некоторых правах, а факт банкротства надолго похоронит вашу кредитную репутацию».

«Во-первых, Максим допустил серьезную ошибку при первом ипотечном кредите – возможно, это связано с недостаточным уровнем финансовой образованности и напором со стороны сотрудников банка, – считает Вячеслав Курилин, являющийся зампредом челябинского отделения «Финпотребсоюза». – Ошибка такова: если после появления просрочки клиент погашает всю просроченную по графику задолженность, банкиры не вправе требовать вернуть весь долг и обращать взыскание на заложенную квартиру. По сути, Максим, погасив долг и «возвратившись в график», мог спокойно продолжать жить в квартире и гасить кредит.

Увы, приходится сталкиваться с ситуациями, когда банки не хотят мириться с временными денежными трудностями у заемщиков. Но законодательство на стороне потребителей: если долг по графику платежей отсутствует, банк безоружен. Мы много раз в судебном порядке это доказывали.

Ключевая проблема состоит в том, что банкиры требуют погашения всего долга, и потребитель сталкивается с проблемой – он не в состоянии рассчитаться именно с просроченной задолженностью. Для этого следует обращаться за помощью к специалистам.

Во-вторых, разного рода «помощники» в оформлении кредита, «восстановители» кредитных историй и прочие персонажи – это в 90% случаев «продавцы воздуха». И нужно отметить, что товар этот недешевый. Плату за услуги они зачастую берут сразу, не давая никаких гарантий.

Прежде чем обращаться к посредникам, постарайтесь сами подать бумаги на получение займа в несколько банков. Можно начать с кредита на технику, их банкиры выдают охотнее. Так вы сможете своими силами восстановить из пепла кредитную историю».

«В общем-то, кредитная история физлица – это лишь фактические данные по обслуживанию им взятых на себя кредитных обязательств по прошлым и действующим займам МФО, кредитам банков, поручительствам, – рассуждает Алексей Волков, гендиректор НБКИ. – Так что некорректно называть кредитные истории «испорченными» или «плохими».

К примеру, в некоторых из них есть записи о допущенных просрочках по прежним займам. При этом новые ссуды могут обслуживаться без единой помарки. Помимо этого, периоды просрочки бывают самыми разными. Наконец, все кредитные организации по-разному интерпретируют данные записи: для одних пятидневная просроченная задолженности – уже плохо, а для кого-то и 30 суток могут не стать основанием для отказа. Но в целом тенденция следующая: наличие нарушений в кредитном досье является одним из основных препятствий для одобрения ссуды.

Не стоит забывать и то, что у различных банков различные подходы при кредитовании физлиц и различные методики определения финансовых рисков для конкретного кредитного продукта. Проще говоря, каждый банк имеет свой неповторимый «аппетит к риску». В связи с этим гражданину лучше обращаться одновременно в несколько банков. Это увеличивает вероятность получения заемных денег.

Другой вопрос – хорошие ли условия кредитования ему предложат. При этом и сам заемщик должен взвешенно оценивать свои финансовые возможности и риски, не допускать ненадлежащего исполнения финансовых обязательств и ухудшать себе же кредитную историю. Ведь исправлять ее долго и трудно.

Любой заемщик должен знать, что его кредитное досье будет храниться в БКИ 10 лет (раньше этот срок был на 5 лет больше) с момента появления последней записи, т.е. существенную часть его активной жизни в качестве банковского клиента».